Про актуальность "схемы Долиной"
Недавно на одном из известных местных ресурсов была опубликована статья (https://vn.ru/news-pod-novosibirskom-sud-vernul-pensionerke-dachu-po-skheme-dolinoy/) о том, что под Новосибирском пенсионерка вернула дачу по «схеме Долиной». Номер дела журналистами не указан.
С одной стороны, «схема Долиной» в данном деле присутствует лишь отчасти и нужна вероятно для громкого заголовка. Т.к. в конце статьи автор сам указывает, что суд обязал пенсионерку также возвратить денежные средства покупателю, чего в деле Долиной не было.
С другой стороны, нужно отметить, что в категории споров о признании купли-продажи недвижимости недействительной сделкой есть проблемы, которые с момента принятия части 1 ГК РФ в 1994 году по текущий момент не решены.
Но обо всем по порядку.
Главная особенность прогремевшего на всю страну дела Долиной заключалась вовсе не в том, что суд признал сделку недействительной по причине введения Долиной в заблуждение. Так как после проведенных судебных экспертиз специалистами-психиатрами у судов как правило немного оснований их отклонить и сохранить сделку.
Проблема в том, что суд обязал покупателей вернуть квартиру, а вот Долину вернуть обратно деньги не обязал. Вместо этого, судом было указано, что покупатели «не лишены права» истребовать деньги от мошенников, обманувших Долину, в уголовном судопроизводстве.
Такого возмутительного решения ещё в истории не было. Всегда на основании базовых и абсолютно однозначных норм ГК РФ (п.2 ст.167 ГК РФ) при признании сделки недействительной суды обязывают вернуть стороны всё полученное друг другу. Именно из-за отсутствия двустороннего возврата (т.н. реституции) ради восстановления социальной справедливости Верховный Суд принял жалобу за сутки вместо двух месяцев, завел телеграм-канал и публиковал ход решения.
Но даже наличие двустороннего возврата в нашем новосибирском деле не снимает другого вопроса, который до сих пор не решается. Вернуть квартиру бывшему продавцу легко. Суд прямо в решении указывает кадастровый номер квартиры и обязывает передать бывшему продавцу. И здесь не нужно ждать покупателя. Продавец сам идет в Росреестр/МФЦ, регистрирует на основании решения суда на себя собственность обратно и через 5 рабочих дней квартира снова его (п.7 ч.1 ст.16 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Дальше - вопрос сроков выселения и работы приставов.
С одной стороны, «схема Долиной» в данном деле присутствует лишь отчасти и нужна вероятно для громкого заголовка. Т.к. в конце статьи автор сам указывает, что суд обязал пенсионерку также возвратить денежные средства покупателю, чего в деле Долиной не было.
С другой стороны, нужно отметить, что в категории споров о признании купли-продажи недвижимости недействительной сделкой есть проблемы, которые с момента принятия части 1 ГК РФ в 1994 году по текущий момент не решены.
Но обо всем по порядку.
Главная особенность прогремевшего на всю страну дела Долиной заключалась вовсе не в том, что суд признал сделку недействительной по причине введения Долиной в заблуждение. Так как после проведенных судебных экспертиз специалистами-психиатрами у судов как правило немного оснований их отклонить и сохранить сделку.
Проблема в том, что суд обязал покупателей вернуть квартиру, а вот Долину вернуть обратно деньги не обязал. Вместо этого, судом было указано, что покупатели «не лишены права» истребовать деньги от мошенников, обманувших Долину, в уголовном судопроизводстве.
Такого возмутительного решения ещё в истории не было. Всегда на основании базовых и абсолютно однозначных норм ГК РФ (п.2 ст.167 ГК РФ) при признании сделки недействительной суды обязывают вернуть стороны всё полученное друг другу. Именно из-за отсутствия двустороннего возврата (т.н. реституции) ради восстановления социальной справедливости Верховный Суд принял жалобу за сутки вместо двух месяцев, завел телеграм-канал и публиковал ход решения.
Но даже наличие двустороннего возврата в нашем новосибирском деле не снимает другого вопроса, который до сих пор не решается. Вернуть квартиру бывшему продавцу легко. Суд прямо в решении указывает кадастровый номер квартиры и обязывает передать бывшему продавцу. И здесь не нужно ждать покупателя. Продавец сам идет в Росреестр/МФЦ, регистрирует на основании решения суда на себя собственность обратно и через 5 рабочих дней квартира снова его (п.7 ч.1 ст.16 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Дальше - вопрос сроков выселения и работы приставов.
А вот бывшему покупателю взыскать деньги уже сложнее. В лучшем случае продавец купил на них иное жилье. Но так как в судебном акте указано лишь про деньги, то на жилье можно обратить взыскание и продать с торгов только после того, как приставы в ходе исполнительного производства не найдут у продавца денежных средств на счетах. Сроки законом не оговариваются, но процедура не простая и на это могут уйти месяцы.
А в худшем случае - продавец подготовился к такому исходу заранее и у него в собственности нет имущества. Деньги он передал наличными родственникам или ещё кому-то и покупатель уже с него ничего не взыщет.
Есть процедурные механизмы, которые на текущий момент отчасти улучшают ситуацию. Но почему-то в судебной практике по таким категориям дел (не только в деле Долиной) или применяются далеко не всегда:
1. Наиболее простой и очевидный способ – суд принимает обеспечительные меры: арестовывает деньги на счетах у продавца или недвижимость и транспортные средства (ст.139-140 ГПК РФ, ст.90-91 АПК РФ). Почему-то принято считать, что такие меры могут быть наложены только по заявлению истца (в данном случае продавца), а не ответчика. Однако ч.1 ст.139 ГПК РФ таких ограничений не содержит. И Верховный Суд РФ также подробно указывал на право всех сторон спора ходатайствовать о наложении обеспечительных мер (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15 "О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты").
2. Для более тяжелого случая, который мы описывали выше, когда продавец подготовился и не имеет средств - тоже есть выход: внести деньги на специальный счет суда.
Но здесь имеются сложности.
Во-первых, напрямую законом такая мера предусмотрена только для одного конкретного случая. Когда истец просит наложить арест на счета ответчика. А ответчик может понести убытки. И в случае отказа в иске такие убытки должны быть ответчику возмещены. Поэтому ответчик просит суд обязать внести истца деньги на депозит в том же размере, в каком истец просит арестовать чета ответчика (ст.94 АПК РФ).
Во-вторых, такой порядок предусмотрен только для арбитражных судов, рассматривающих споры предпринимателей, а «схема Долиной» применятся в спорах между гражданами в судах общей юрисдикции.
А в худшем случае - продавец подготовился к такому исходу заранее и у него в собственности нет имущества. Деньги он передал наличными родственникам или ещё кому-то и покупатель уже с него ничего не взыщет.
Есть процедурные механизмы, которые на текущий момент отчасти улучшают ситуацию. Но почему-то в судебной практике по таким категориям дел (не только в деле Долиной) или применяются далеко не всегда:
1. Наиболее простой и очевидный способ – суд принимает обеспечительные меры: арестовывает деньги на счетах у продавца или недвижимость и транспортные средства (ст.139-140 ГПК РФ, ст.90-91 АПК РФ). Почему-то принято считать, что такие меры могут быть наложены только по заявлению истца (в данном случае продавца), а не ответчика. Однако ч.1 ст.139 ГПК РФ таких ограничений не содержит. И Верховный Суд РФ также подробно указывал на право всех сторон спора ходатайствовать о наложении обеспечительных мер (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15 "О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты").
2. Для более тяжелого случая, который мы описывали выше, когда продавец подготовился и не имеет средств - тоже есть выход: внести деньги на специальный счет суда.
Но здесь имеются сложности.
Во-первых, напрямую законом такая мера предусмотрена только для одного конкретного случая. Когда истец просит наложить арест на счета ответчика. А ответчик может понести убытки. И в случае отказа в иске такие убытки должны быть ответчику возмещены. Поэтому ответчик просит суд обязать внести истца деньги на депозит в том же размере, в каком истец просит арестовать чета ответчика (ст.94 АПК РФ).
Во-вторых, такой порядок предусмотрен только для арбитражных судов, рассматривающих споры предпринимателей, а «схема Долиной» применятся в спорах между гражданами в судах общей юрисдикции.
Но такие особенности не ставят крест на этой процедуре. Существует понятие аналогии закона (ч.5 ст.3 АПК РФ, ч.4 ст.1 ГПК РФ), когда при отсутствии прямого регулирования применяется норма, регулирующая сходные отношения. Поэтому при желании, суд вполне может обязать продавцов при предъявлении требования о признании сделки недействительной, для начала вносить деньги на депозит суда в размере стоимости квартиры по договору. В таком случае, даже при признании сделки недействительной, права покупателя были бы полностью гарантированы.
В случае отказа внести средства на депозит - суд вправе рассматривать поведение стороны как противоречащее основам правопорядка и даже при признании недействительной не применять её последствия (п.4 ст.167 ГК РФ).
Однако изложенное в п.2 предложение требует творческого подхода суда, а также готовности не идти по шаблонным решениям, а формировать практику. Такое может не каждый судья, а многие не могут себе позволить выделять время на нешаблонные действия просто в силу колоссальной загрузки.
Поэтому хотелось бы в этой части увидеть или разъяснения Верховного Суда РФ об обеспечении реституции или изменения в законодательстве.
Таким образом, несмотря на однозначный ответ Верховного Суда РФ по «схеме Долиной» в целом ситуация с возможностью возврата денежных средств покупателя при возврате квартиры остается не полностью разрешённой. Мы, как юристы, имеем возможность применять некоторые процессуальные «костыли», которые увеличивают возможность получения реальных денег, но ситуация в целом требует именно законодательного решения.
В случае отказа внести средства на депозит - суд вправе рассматривать поведение стороны как противоречащее основам правопорядка и даже при признании недействительной не применять её последствия (п.4 ст.167 ГК РФ).
Однако изложенное в п.2 предложение требует творческого подхода суда, а также готовности не идти по шаблонным решениям, а формировать практику. Такое может не каждый судья, а многие не могут себе позволить выделять время на нешаблонные действия просто в силу колоссальной загрузки.
Поэтому хотелось бы в этой части увидеть или разъяснения Верховного Суда РФ об обеспечении реституции или изменения в законодательстве.
Таким образом, несмотря на однозначный ответ Верховного Суда РФ по «схеме Долиной» в целом ситуация с возможностью возврата денежных средств покупателя при возврате квартиры остается не полностью разрешённой. Мы, как юристы, имеем возможность применять некоторые процессуальные «костыли», которые увеличивают возможность получения реальных денег, но ситуация в целом требует именно законодательного решения.
29.08.2026
See also
