Как построить дом в живописном месте с учетом изменений в законодательстве
Это мечта многих людей. Но к мечте всегда нужно идти осторожно. Поэтому начать строительство дома нужно не с поиска подрядчиков, а с проверки статуса покупаемого участка.
Какие могут ждать сложности?:
Основные вопросы связаны с наличием охранных зон. Их нужно проверять в ЕГРН. Но дело осложняется тем, что до 2033 года даже если зона не внесена в ЕГРН она считается действующей. И выяснить это можно только путем запроса в уполномоченный орган.
Какие основные зоны могут быть в самых привлекательных и живописных местах?
1. Зона затопления и подтопления.
С 4 августа 2026 года в таких зонах строить дома нельзя. Это указано прямо в водном кодексе. При этом, подробных правил о переходном периоде при введении такой нормы законодатель не установил ☹. Получается, что даже если Вы получили одобрение от администрации в ответ на уведомление о строительстве ИЖС до 6 августа 2026 г., то Росреестр может дом не зарегистрировать.
И как обжаловать такой отказ неясно – практики ещё нет.
При этом, обязать Росреестр исполнить свои обязанности по внесению таких зон в ЕГРН законодатель тоже не поспешил. На текущий момент ещё не все такие зоны внесены в ЕГРН. Но, как указано во введении, до 2033 г. зоны являются действующими.
Единственный выход – официальный запрос в региональное управление Федерального агентства водных ресурсов и получение ответа о наличии такой зоны.
2. Зона охраны объектов культурного наследия.
Вы скажете, что издеваюсь. Хотите купить тихий участок на опушке леса на берегу реки. Разве там может стоять памятник Пушкину или усадьба купца Морозова?
Дело в том, что к объектам культурного наследия находятся памятники археологии. И к таким памятникам может относится даже не какой-то объект, а культурный слой под землей.
И может быть так, что Ваш продавец давно оформил участок, он надлежащим образом внесен в ЕГРН, а в территорию объектов археологического наследия (ОАН) его отнесли позднее.
Или даже Вы приобрели участок на торгах у администрации, но Администрация Вам не сообщила о таких зонах. Чиновников рано или поздно оштрафуют, но основные проблемы будут у собственника участка:
✓ Вас обяжут за свой счет провести исследование в аккредитованном учреждении, что Вы не повредили культурный слой.
✓ По итогам исследования, результаты которого Вам не гарантируют, может выяснится, что слой после стройки утрачен или исследовать без сноса дома его невозможно.
✓ Тогда возникает судебный спор о добросовестности приобретения участка:
◌ Вариант 1: Если Вы должны были знать о наличии ОАН – то умышленно уничтожили слой, участок могут изъять безвозмездно, а постройки обязать снести за свой счет.
◌ Вариант 2: Если же Вас не уведомили – то можно либо сохранить собственность полностью, сославшись, что исследование по требованию Вы провели, либо по крайней мере объекты изымут с возмещением стоимости.
Судебные разбирательства с добросовестным приобретателем сейчас проходят в одном из населенных пунктов обского водохранилища: ОАН существовал, но границы сформированы не были, в ЕГРН он не внесен, администрация при продаже участков не уведомила покупателей о наличии ОАН, а охранные обязательства покупатели получили только через несколько лет после законной регистрации домов в ЕГРН.
Даже при втором варианте, тратить время и силы на суды в отношении собственного жилья не очень приятно. Поэтому лучше обратиться в региональную инспекцию культурного наследия с запросом о наличии такой зоны.
Вы скажете, что издеваюсь. Хотите купить тихий участок на опушке леса на берегу реки. Разве там может стоять памятник Пушкину или усадьба купца Морозова?
Дело в том, что к объектам культурного наследия находятся памятники археологии. И к таким памятникам может относится даже не какой-то объект, а культурный слой под землей.
И может быть так, что Ваш продавец давно оформил участок, он надлежащим образом внесен в ЕГРН, а в территорию объектов археологического наследия (ОАН) его отнесли позднее.
Или даже Вы приобрели участок на торгах у администрации, но Администрация Вам не сообщила о таких зонах. Чиновников рано или поздно оштрафуют, но основные проблемы будут у собственника участка:
✓ Вас обяжут за свой счет провести исследование в аккредитованном учреждении, что Вы не повредили культурный слой.
✓ По итогам исследования, результаты которого Вам не гарантируют, может выяснится, что слой после стройки утрачен или исследовать без сноса дома его невозможно.
✓ Тогда возникает судебный спор о добросовестности приобретения участка:
◌ Вариант 1: Если Вы должны были знать о наличии ОАН – то умышленно уничтожили слой, участок могут изъять безвозмездно, а постройки обязать снести за свой счет.
◌ Вариант 2: Если же Вас не уведомили – то можно либо сохранить собственность полностью, сославшись, что исследование по требованию Вы провели, либо по крайней мере объекты изымут с возмещением стоимости.
Судебные разбирательства с добросовестным приобретателем сейчас проходят в одном из населенных пунктов обского водохранилища: ОАН существовал, но границы сформированы не были, в ЕГРН он не внесен, администрация при продаже участков не уведомила покупателей о наличии ОАН, а охранные обязательства покупатели получили только через несколько лет после законной регистрации домов в ЕГРН.
Даже при втором варианте, тратить время и силы на суды в отношении собственного жилья не очень приятно. Поэтому лучше обратиться в региональную инспекцию культурного наследия с запросом о наличии такой зоны.
2. Береговая линия.
Закончим на простом. Здесь все проще. Особых зон нет. Просто закон устанавливает, что 20 метров от границы водных объектов общего пользования – территория общего пользования. Поэтому даже если участок продавца зарегистрирован или Ваш участок продан администрацией с торгов и внесен Росреестром – это не значит, что всё законно.
Перед покупкой участка или началом строительства необходимо обратиться к кадастровому инженеру с целью замера расстояния от границы участка о границы береговой полосы.
Таким образом:
Перед тем, как приступить к мечте о строительстве дома – не поленитесь обратиться в уполномоченные органы по крайней мере в части ключевых охранных зон, которые могут быть на берегу реки или в лесной опушке: зоны культурного наследия и зоны подтопления.
Это гораздо быстрее и проще, чем многомесячные судебные споры, где нужно доказывать добросовестность приобретения (по объектам культурного наследия) или переложить на законодателя отсутствие подробно разработанных переходных положений, что ещё более нетривиальная задача (по зонам подтопления).
Закончим на простом. Здесь все проще. Особых зон нет. Просто закон устанавливает, что 20 метров от границы водных объектов общего пользования – территория общего пользования. Поэтому даже если участок продавца зарегистрирован или Ваш участок продан администрацией с торгов и внесен Росреестром – это не значит, что всё законно.
Перед покупкой участка или началом строительства необходимо обратиться к кадастровому инженеру с целью замера расстояния от границы участка о границы береговой полосы.
Таким образом:
Перед тем, как приступить к мечте о строительстве дома – не поленитесь обратиться в уполномоченные органы по крайней мере в части ключевых охранных зон, которые могут быть на берегу реки или в лесной опушке: зоны культурного наследия и зоны подтопления.
Это гораздо быстрее и проще, чем многомесячные судебные споры, где нужно доказывать добросовестность приобретения (по объектам культурного наследия) или переложить на законодателя отсутствие подробно разработанных переходных положений, что ещё более нетривиальная задача (по зонам подтопления).
29.08.2026
See also
